精裝修定義：根據建設部出臺的《商品住宅裝修一次到位實施導則》，住宅全（精）裝修是指所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。通俗來講，精裝修交付是指業主拿到鑰匙后只需要采購軟裝家具以及電器（廚衛以外）等即可快速入住的房屋交付模式。精裝修房屋水電線路、開關、門窗等基礎設施完成鋪裝，墻面地板完成粉刷，廚電和熱水器等廚房衛浴設備均已完成安裝。
1、精裝修企業競爭格局
我國建筑裝飾行業以民營經濟為主體，民營企業占建筑裝飾企業總數的大多數。經過市場的洗禮，精裝修行業內企業結構得到優化，企業與資本市場融合的速度加快。以精裝修行業內多家上市公司為第一梯隊、行業內250多家百強企業為第二梯隊、行業內近3千家一級資質企業為第三梯隊、行業內8萬多家有資質的企業為第四梯隊、行業內4萬多家有營業執照無資質的小微企業為第五梯隊的大樹三角形梯次結構已經日益鞏固。企業所處的梯級已經成為市場評判企業，分配社會工程資源的重要依據，特別是大型優質工程項目資源分配的主要標準。
2、精裝修市場空間
住宅裝飾精裝修的周期與房地產業的發展周期相關。國家統計局數據顯示，2018年我國商品住宅施工面積為57億平方米；新開工面積15.34億平方米；竣工面積6.6億平方米。
2011-2018年我國商品住宅施工、新開工、竣工面積情況
資料來源：國家統計局
建筑業發展“十三五”規劃明確提出到2020年，我國新開工全裝修成品住宅面積要達30%，一舉將我國精裝修建設推入爆發期，各地區精裝修普及率加速提升，精裝修市場規模不斷擴大。
隨著地價的處于高價，樓價也不斷的增長，對地產商來說，為了平穩地價成本，就必須提高樓盤售價，而通過精裝修提供的附加產品的方式來提升樓價成了更多地產商的選擇。另一方面，對比高樓價格，裝修的價格更能讓購房者接受。
目前消費者對精裝修住房的購買意愿已成上升的趨勢，由于二三四線城市新建住宅規模更大，隨著精裝房的持續滲透，我國精裝房市場規模預計有很大增長空間。我國各類精裝修企業不斷涌現，市場競爭不斷加劇，精裝修企業相互兼并，規模化發展成為趨勢。
2018年我國商品房住宅銷售面積約147929萬平方米，國內精裝修商品住宅滲透率約23.61%，國內商品房精裝修面積規模約34926萬平方米。近幾年我國商品房精裝修面積情況如下圖所示：
2012-2017年中國精裝修行業需求市場情況
資料來源：智研咨詢整理
2012年，我國精裝修價格為1346元/平方米，2018年我國精裝修價格增長至1505元/平方米。
2012-2018年我國精裝修價格走勢圖
資料來源：智研咨詢整理
3、精裝修細分市場規模情況
2018年我國精裝修市場規模為6124億元，較2017年的4354億元增長40.65%。
2012-2018年我國精裝修市場規模及增速走勢
資料來源：智研咨詢整理
精裝修產品按照應用范圍來劃分可以分為整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛浴潔具及其他標配和裝修材料及服務。
2018年中國精裝修應用市場需求特征
資料來源：智研咨詢整理
2012年，我國整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛浴潔具及其他標配市場規模為152億元，裝修材料及服務市場規模為1454億元。到2018年，我國整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛浴潔具及其他標配市場規模為831億元，裝修材料及服務市場規模為5293億元。
2012-2018年精裝修細分產品市場規模（億元）
| 年份 | 整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛浴潔具及其他標配 | 裝修材料及服務 |
| 2012年 | 152 | 1454 |
| 2013年 | 233 | 2061 |
| 2014年 | 251 | 1962 |
| 2015年 | 324 | 2396 |
| 2016年 | 469 | 3332 |
| 2017年 | 576 | 3778 |
| 2018年 | 831 | 5293 |
資料來源：智研咨詢整理
2019年發布的，《關于等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。《通知》將對我國精裝修行業起到進一步推動作用，預計我國商品房精裝修滲透率將繼續保持增長。
2019-2025年我國商品房精裝修面積及滲透率預測
2018年精裝房家裝中，建材（戶內門，地板等）、衛浴（坐便器、洗面盆等）、廚房部品（廚房水槽、櫥柜等）配置率均在95%以上；家電中，與硬裝結合較好的煙機、灶具為一級配套（90%以上），消毒柜、空調、熱水器、新風系統為二級配套（20%-70%以上），多數家電仍處于三級配套（0-20%）。
2018年精裝修商品住宅配套家電規模（萬套）及配置率（%）
數據來源：公開資料整理
2014年-2019h1精裝房開盤套數及同比增速（單位：套）
數據來源：公開資料整理
2016-2019年精裝修商品住宅滲透率
數據來源：公開資料整理
一、精裝房增長原因
國家基于對綠色環保等因素考慮，加速推動精裝房普及，發布可執行性較強的政策規范和目標計劃。對政府而言，精裝房有效避免分散裝修帶來的粉塵和噪聲污染、促進裝修材料的節約、減少建筑垃圾的產生，符合綠色環保的發展趨勢；2016年當年住建部和住建廳分別發布《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規范》和《關于推進住宅全裝修工作的意見》，完善精裝修驗收標準和細化精裝修推進的工作安排，次年住建部《建筑業發展十三五規劃》明確提出2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%。在國家級政策的指導下，各地區紛紛出臺省市級政策，多數限制了新開盤地產項目的毛坯房比例。
全/精裝房相關政策頒布頻率
數據來源：公開資料整理
全國性住宅精裝修政策概覽
| 年份 | 內容 |
| 1999年 | 《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》提出加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免 二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。 |
| 2002年 | 《商品住宅裝修一次到位實施導則》提出制定了裝修管理、設計、實施等方面的細則，提出推行裝修一次到位的根本目的在于逐 步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；規范裝修市場，促使住宅裝修生產從無序走向有序。 |
| 2008年 | 《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》要求各地制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或采用菜 單式裝修模式，分步實施，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。 |
| 2013年 | 《關于轉發發展改革委，住房城鄉建設部綠色建筑行動方案的通知》，提出“積極推行住宅全裝修，鼓勵新建住宅一次裝修到位 或菜單式裝修，促進個性化裝修和產業化裝修相統一”。 |
| 2016年 | 《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規范》，進一步完善了現行標準對新建住宅室內裝飾裝修工程質量驗收的要求，為全裝修住宅 的健康發展提供了技術規則和保障，對推動住宅全裝修發展和住宅產業化也將起到積極的推動作用。 |
| 2016年 | 《關于推進住宅全裝修工作的意見》，明確了住宅全裝修的范圍、原則，提出了住宅全裝修的工作目標和任務規定了住宅全裝修 的具體工作內容，從加強住宅全裝修、住宅產業化基地建設、相關政策支持、強化開發企業自身能力建設以及監督落實等方面提 出了具體要求。 |
| 2017年 | 《建筑業發展十三五規劃》提出到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30% |
數據來源：公開資料整理
房企在毛坯房限價背景下，精裝修成為商品房提升單位面積售價增厚利潤的重要手段，積極響應國精裝房政策推動行業發展。2017年開始，各地區對房市限價，“限房價，競地價”，毛坯房利潤被擠壓。精裝房通過低價采購上游建材、家電，集中裝修后“打包”銷售可增加自身利潤，成為企業維持業績的重要手段。此外，由于地產商議價能力強，結算以應收賬款和應收票據為主，房屋預售與工程款票據支付形成的賬期差異使開放式從上游企業獲得更多流動性；將精裝費算入土地開發成本，還可增加土地增值稅扣除值，從而減少費用支出。
精裝房也有利于消費者，減少裝修所需要的精力和時間，消費者接受度逐步提高。盡管當前精裝房存在諸多不足，如：1、精裝費用不透明（多按照單位平米計費），部分地產商將限價損失的利潤變相加價于精裝房，出現精裝費過萬元/m2的天價精裝房；2、部分施工單位偷工減料，質量問題頻繁出現，透支消費者信任。但對于消費者而言，購買精裝房幫助消費者省去大量房屋裝修的繁瑣流程和時間，實現“拎包入住”，因此目前消費者對于精裝房并不排斥。未來隨著精裝房政策的細化完善（如長沙要求精裝費用不超過2500元/m2；合肥擬對精裝修價格評級，最高不超過3500元/m2），預計消費者對于精裝房的接受程度也將進一步提高。
精裝房發展的驅動力
| 角色 | 優勢 |
| 政府 | 有效避免分散裝修帶來的粉塵和噪聲污染； 促進部分裝修材料的節約； 減少建筑垃圾的產生，處理建筑垃圾耗費巨大社會成本； |
| 地產商 | 低價規模采購，集中裝修，控制成本；與消費者共享溢價，擴大利潤； 減少資金占用和資金成本，優化現金流； 土地增值稅優化 |
| 消費者 | 減少裝修所需要的精力和時間 |
數據來源：公開資料整理
2018年我國精裝修商品住宅滲透率為27.5%，對比海外北美（80%）、歐洲（86%）、日本（84%）等地區滲透率仍有明顯提升空間。具體拆分來看，不同層次城市精裝房滲透率差異較大，一線地區由于精裝房政策推出時間更早，商品房價格更高，業主對于精裝修帶來的額外購房支出接受度更高，因而滲透率較高，一線城市精裝房占已達到較高水平（86%），而二線（50%）、三四線（8%）地區仍存在較大的提升空間
2018年各國精裝房占比情況
數據來源：公開資料整理
2018年不同層級城市精裝房滲透率對比
數據來源：公開資料整理
住宅項目在拿地開工后約6個月開盤發售，此時會初步確定精裝房采用的廚電品牌，廚電企業因而獲得初步訂單情況。從房屋開盤到毛坯竣工約18-24個月，在毛坯主體竣工前3個月左右住宅開發商將提供給廚電企業確切的廚電訂單，廚電企業排產，在房屋毛坯竣工后進行發貨安裝，1-3個月完成安裝、驗收以及確認收入。總結來看，從精裝房開盤到廚電安裝大約相隔2年時間。
精裝房中廚電配套率高，地產商成為廚電新的渠道商，隨著精裝房比例提升，預計未來新房產生的廚電需求將被工程渠道（廚電廠商對接地產開發商）截流，對原有的零售渠道產生沖擊。
預測，2019年二三線及以下地區精裝房規模占比有望從2014年的61.2%提升至95.8%（2018年一線城市精裝房占比4.2%；2018年北上廣深商品住宅銷售面積3720萬平方米，按平均106m2/套估算共35萬套商品房，86%滲透率則有30萬套精裝房，占比約10%，奧維數據中一線城市4.2%的精裝房占比可能偏低）。從碧桂園（2018年銷售額7146億，銷售面積7537萬平米，銷售規模第1）的精裝修住宅開盤的結構變化可以看到，中低價樓盤規模占比提升，均價低于1萬/平米的樓盤占比由2017年的49.6%提升至2018年的55%。
2014-2019e各級城市精裝房市場規模占比
數據來源：公開資料整理
精裝房市場從高價樓盤向中低價樓盤轉變的過程中，市場格局變化明顯，國內龍頭品牌份額大幅提升。從地產的視角看，2018年推出精裝商品住宅的開發商增加80%，共885家，隨著其他地產商進入精裝項目領域，龍頭地產商在精裝房市場的份額比重有所下降，top10地產商份額由2017年的58.5%下滑至46.5%。從廚電企業的角度看，在高價樓盤中，外資品牌占主導地位，5萬以上樓盤中外資（西門子+博世+伊萊克斯）占比達50.2%，，在但在2萬以下樓盤中份額不足3%。隨著中低價位段樓盤的規模占比持續提升，內資占比提升，其中老板電器、、據方太獲益最為明顯，兩者共同占據2萬以下市場72.2%的市場份額，場占當前整體市場64%的市場份額。
在精裝修持續向三四線樓盤滲透的過程中，我們認為國內龍頭品牌的份額仍將維持在高份額的水平，樓盤在品牌選擇上并不會繼續向中端品牌轉移，核心在于龍頭品牌與非龍頭在工程渠道的出貨價差異性較小。根據測算，老板電器在工程渠道的出貨價僅高出非龍頭品牌約200~300元，對比精裝修數千元每平米的裝修溢價，更高的品牌定位更能提升樓盤精裝修定位，獲得更好的銷售。鑒于零售終端兩者接近一千的品牌價差，地產商勢將更傾向與龍頭企業合作，賺取更多利潤。
2016-2018年3年時間累計增長209%，對應cagr為46%，且對比歐美、日本滲透率（>80%），國內滲透率（28%）仍有較大空間。行業高增長主要來自兩個原因：1、國家基于環保因素加速精裝房普及；2、房企在毛坯房限價下利用精裝房增厚售房利潤。
2018年/2021年/穩態年精裝房開盤滲透率28%/35%/80%，對應可帶來潛在煙機需求240/371/496萬套，穩態年精裝房帶動的煙機需求規模較2018年仍有107%的提升空間。
三四線精裝房規模占比逐步提升，精裝住宅向中低均價樓盤滲透。預測，2019年二三線及以下地區精裝房規模占比有望達到96%（2014年為61%）。精裝房市場從高價樓盤向中低價樓盤轉變的過程中，市場格局變化明顯，國內品牌價格競爭力強，服務響應速度高，份額提升明顯。
來源：智研咨詢
